相続対策

相続税対策といえば不動産投資。詳しくは知らないけどよく耳にする話だと思います。 なぜ、不動産が広く活用されるのか。 なぜ賃貸マンション、アパートを所有するのか。 ここでは、その仕組みを簡単に説明します。

※詳しく知りたい方は税理士にお尋ねくださいますようお願いいたします。

相続税対策

相続税は相続財産に対してかかってくる税金です。このため納税額は、相続財産の評価額で全く違ったものになります。
相続対策の一環として、資産配分の見直しをすることにより、相続税を抑えながら資産形成を行うことができます。

建物・さらに賃貸は相続税の評価の引き下げが可能

相続税の評価額を「自宅の場合」「賃貸の場合」で比較した図

*不動産の相続税評価に関しては、『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』など一定の要件を満たすことにより減額を行うことができるケースもあります。 詳細は税理士にお尋ねください。

相続税評価額のシミュレーション

相続税評価額のシミュレーション

時価総額6000万円の資産があり、土地が3000万円、建物が3000万円の実勢取引価格であったとします。この建物を、自宅の場合と、投資用マンションの場合に分けて比較します。

「自宅の場合」の図 ・「投資用マンション」の図

また、借入金も時価評価されるため借入を利用し賃貸用不動産を購入した場合、次のような対策を行うこともできます。

*なお、団体信用生命保険を利用する場合は、ローンが保険で返済されるので適用外となります。

「実勢価格」「相続税評価」

新築マンションを2000万円(土地1000万円、建物1000万円)で購入。ローンの利用額1800万円。
相続税評価額:1120万円(土地630万円、建物490万円)
負債評価額:1800万円
差引評価額:△680万円
この △680万円は他の資産(預金等)から控除できるため相続税を軽減することができます。

資産組替えのケーススタディ

不動産を有効に活用することで、大切な資産を次の世代に残すことが可能です。以下のケースでは、資産を組替えてゆくことで、より具体的に相続税評価額がどのように変化してゆくかを試算したものです。

※税務に関する詳細は、税理士にご相談ください。

財産目録例(抜粋)[ケース1]2,706万円の評価額減[ケース2]8,118万円の評価額減

現金に比べて建物かつ投資用マンションなら1/3の相続税で贈与が可能になります。

相続争い対策

遺産の中に不動産がある場合、相続争いは起こりやすいです。
理由は、均等評価の不動産を複数所持していることが稀だから。

例えば、不動産を相続する際に【東京の不動産】と【地方の不動産】があった場合、どちらを選ぶでしょうか?

東京か地方の不動産どっちか選ぶなら

「地方では自分も住むめない…」「人に貸すにも空室だらけになりそう…」
そんな評価では、皆が東京の物件を求めることになります。

しかし、東京都内・立地の良い場所に均等な評価の複数の不動産が複数あれば、争いなく相続が可能になります。
近年では、相続者の希望を聞いて生前贈与を考える方も多く、同じ建物内に2部屋の物件を所有するケースもあります。

投資用物件を複数所有し遺産相続に対処することは、相続争い対策に有効です。
とりわけ新築マンションを購入しておくことで長期的に有効な資産として残すことが可能になります。

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