INVESTMENTレジデンシャル投資

5 STRATEGLES OF THE RESIDENTIAL INVESTMENT5つの戦略

投資戦略プロによる資産価値の高い物件調達
都内23区のコンパクトタイプを厳選

私たちアセットリードはこれまで、投資用マンションの販売を創業以来コアな事業として行ってきました。またこの経験は物件調達において大きなノウハウとして蓄積されてきました。
今、どのような不動産が注目され、今後、どのような不動産のニーズに応えていくのか。この点を常に考えながら、現在の資産価値はもとより、将来的にも資産価値の見込まれる物件を厳選して調達し、お客様にご提供しております。

投資に利用される不動産には様々なものがあります。エリア(東京or地方都市)、用途(レジデンシャルorオフィス等)、タイプ(コンパクトタイプorファミリータイプ等)など様々な選択肢が存在します。その中で、私たちは都内23区のレジデンシャルタイプのコンパクトタイプのマンションにこだわって販売を行っております。
不動産投資のプロ集団として、なぜ、ここを投資戦略のターゲットにするのか。この場をお借りし、お伝えしたいと思います。

東京23区に提供物件を集中

日本の総人口は減少傾向にあります。しかし、首都圏、とくに東京23区の人口は【表1】で見るように今後も高水準を維持していくとみられています。いわゆる東京一極集中型の人口構成にシフトしていくものと予測されています。
当然そこには居住ニーズが発生し賃貸マンションの需要も安定的な高水準で推移していく予測を立てることが出来ます。
長期投資として不動産投資を考えた際、安定的なインカムゲインの確保が最重要課題となります。そのための物件選定の目線として賃貸需要の高いエリアの物件である必要があります。
東京23区においては【図1】にあるように平均稼働率、平均賃料単価ともに高水準を維持しており、マクロ的に見ても人口流入が見込めるため、このエリアをターゲットにして物件の供給を行っております。

【表1】将来の人口推移 全国と東京都

将来の人口推移 全国と東京都

国立社会保障・人口問題研究所 人口構造研究部

【図1】三大都市におけるワンルームタイプの平均稼働率・平均賃料年収単価推移

三大都市におけるワンルームタイプの平均稼働率・平均賃料年収単価推移

みずほ信託銀行 不動産マーケットリポート

レジデンシャル(居住)用途が狙い

投資物件の用途はレジデンシャルとオフィスに大別されます。その他、商業施設や物流施設への投資もありますが上記2タイプが主流となります。レジデンシャルタイプとオフィスタイプの投資では投資特性として次のような違いがあります。

1.賃料価格の変動制の違い

景気により賃料価格の変動が大きいのはオフィスタイプの投資になります。それに対し、レジデンシャルタイプは景気の変動を受けにくいという特性があります。過去の実績としては【図2】の様になります。これはどちらが良いというものではありませんが、長期投資として見た場合、やはり賃料水準が安定的であることは強みになると考えます。

【図2】レジデンシャルとオフィスの賃貸水準の推移

レジデンシャルとオフィスの賃貸水準の推移

出典:総務省「消費者物価指数年鑑」、日本銀行「金融サービス価格指数」より

2.リスク分散と権利形態

レジデンシャルの特性として一般的に1物件当たりの規模が小さく、(当社は、ワンルームなどのコンパクトタイプをお勧めしています)、様ざまな物件を確保するなどのリスク分散が図れる点があります。
また権利形態は、区分所有権の形態になるため、テナントなど利害関係が発生せず、権利関係が非常にシンプルになる点もメリットの一つと考えます。

以上のような点から、当社はレジデンシャルタイプの投資物件をご提供しております。

ワンルームタイプの安定した稼働

アセットリードがご提供する物件のタイプは、ワンルームタイプのものに集約しています。これは、短期的に見ても、長期的に見ても、最も安定した稼働が図れるためですが、その理由を以下の3つの図表から紐解いて行きたいと思います。

1.稼働率が高く、安定したワンルーム

【図3】にあるように実績としてワンルームタイプのマンションの平均稼働率が他のタイプに比べ高水準の推移を維持しています。また、賃料単価も高水準のマーケットになります。実績としてワンルームタイプの賃貸マーケットの強さが伺えます。

【図3】東京23区における住戸タイプ別にみた平均稼働率・平均賃料収入単価推移

東京23区における住戸タイプ別にみた平均稼働率・平均賃料収入単価推移
2.ワンルームタイプのターゲット層

日本の人口は将来的に減少傾向にありますが、東京に限れば今後も人口は増加傾向にあると予測されています。その中でも【図4】にあるように東京の単身世帯、DINKS世帯は今後も増加傾向にあると予測されております。この世帯をターゲットにした賃貸マーケットを投資対象にすることで将来的にも安定的な稼働を確保することを狙っています。

【図4】総世帯数及び単身・DINKS世帯の推移

総世帯数及び単身・DINKS世帯の推移

出典:国立社会保障・人口問題研究所「都道府県別 世帯数の男女別 年齢5歳階級別 家族種類別 世帯数」を元に作成
また折線グラフは平成7年を100として、単身・DINKS世帯及び総世帯数の推移

3.所得分布から見たワンルームタイプのターゲット層

下の【図5-1】は所得分布をもとに家賃価格帯の分布を計算したものになります。通常、家賃は収入に対して30%以内の水準が一般的です。【図5-2】は各所得階級の30%の金額を各階級の家賃相場とみなしたグラフになります。その結果当社のターゲットとしている都内23区のワンルームタイプの家賃価格帯が最も需要の厚い層であることが見て取れます。

【図5-1】所得の分布状況

所得の分布状況

【図5-2】上図の所得分布を基に想定賃料(所得の30%)を算出

所得分布を基に想定賃料(所得の30%)を算出